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高齢化社会が到来しているなか日本の日々の生活費や医療費、介護費、老人ホームの入居費用など、

今後ますます老後の生活資金への不安は大きくなっていきそうです。

そんな中、自宅を担保にして老後資金の融資を受ける「リバースモーゲージ」が注目されています。

さて、リバースモーゲージは、高齢化社会の救世主となれるのでしょうか?

老後資金が必要になったときに、ローンが終わった自宅を売却すれば資金は得られますが、住むところがなくなってしまいますよね。

でも、リバースモーゲージなら自宅に住み続けながら老後の資金を受け取ることができる、というのがメリットです。

みずほ銀行はリバースモーゲージの潜在需要を5兆円規模とみて、

「そのうち1~2割のシェアを目指す。当初はまとまった資産のある層を念頭に置いている」とのことです。

では、どれくらいのローンになるのかイメージしてみましょう。

例えば、都内一戸建てに住む60歳の人がいるとします。

土地の評価が4000万円あるとすると、元金と利息込みで評価の50%相当である2000万円の融資が受けられます。

平均金利を2%弱程度とすると、おおよそ元金1600万円+利息400万円になります。

その元金1600万円を85歳まで(25年間)毎月受け取るとすると、月々およそ5万円程度になります。

年金に加えて、月5万円あれば何とかやっていける、というところでしょうか。

政府も、リバースモーゲージの普及に力を入れ始めています。

その背景には、言うまでもなく高齢化社会の進展があります。2020年には65歳以上の世帯が30%を超える見通しです。

まず、リバースモーゲージで老後の生活不安の解消につなげるのが狙いです。

また、自宅が現金化されることで、消費を促す効果やローン終了後の不動産流通市場の活性化も期待されています。

でも、実際のところリバースモーゲージは制度上、まだまだ課題が多くあります。

リバースモーゲージのリスクは、大きく分けると4つあります。

金利上昇リスク:途中で金利が上昇すると受け取れる額が少なくなる。

地価下落リスク:担保の評価額が下がると追加担保が必要になる、もしくはローンが途中でストップしたり、場合によっては返済を迫られたりする可能性がある。

長生きリスク:存命中にローンの受け取り総額が評価額に達してしまう可能性がある。

相続人リスク:本人が亡くなったあと自宅がなくなるので、配偶者や子どもがいる場合には住む場所が確保されていないといけない。

リバースモーゲージは、最終的に自宅を売却してそれまでに行った融資の利息と元金と手数料を回収する仕組みですから、

現実的にはある程度地価の高い地域に限られてしまいます。

また金利変動や地価下落などのリスクを考えた場合、皮肉なことにリバースモーゲージに頼って生活しようとするような人には向きません。

「ある程度財産に余裕がある人でないとダメ」という金融機関もあります。

リバースモーゲージを扱っている金融機関は、まだまだ少ないのが現状でしょう。

日本でのリバースモーゲージのさきがけと言えるのが、

1981年から自治体として取り組んできた東京都武蔵野市ですが、その武蔵野市が今、その存続を見直しているそうです。

回収不足が発生するのはある程度仕方がありませんが、約30年の間でたったの119件しか利用されていないというのは驚きです。

やはり制度上、使いにくさがあるのだと思います。

しかし、中古住宅市場が整備されていて、かつ住宅の資産価値が下がらない欧米諸国では、

自宅担保のモーゲージローンはごく当たり前に広く利用されています。

モーゲージローンは、自宅を売却して得られる価格近くまでは借りられます。

つまり不動産に資産価値があるというのが大前提です。

この数十年間、日本は資産価値が下がっていくデフレ状態でした。

建物には価値が認められず、さらに土地の値段も下がり続けていて、

リバースモーゲージの導入時期としては、最もふさわしくない時期だったと言えるでしょう。

今はまだ使い勝手が悪いですが、今後は良くなっていくかもしれません。

まず、デフレ脱却を目指して政府が動いています。

今、日本の土地価格はバブル前の水準まで下がっていて、すでに安定しています。

保険との組み合わせで、長生きしても終身で受け取れる商品も出てきています。

また戸建だけでなく、資産価値があればマンションでもいいという商品もありますから。

まぁ、リバースモーゲージをしないと老後予算が確保できない方の多くは、

現役の頃にしっかりとした準備、とくに資産運用をしていない方が多いんです。

最終手段としてこういった制度があるという前提のもとに早め早めの対策を検討しましょう。

 

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