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6434人が亡くなった阪神淡路大震災の発生から今年で、19回目の1月17日を迎えました。

多くの建物や家屋が倒壊したことで、建物の旧耐震基準と新耐震基準が注目されるきっかけとなり、

旧耐震基準の物件が多く倒壊、中には1億円の損害賠償を支払うことになった例も出ています。

不動産投資家の最大のリスクである災害で、不幸なことにならないためにも、

この機会に、不動産投資家はもう一度、教訓を思い出してみましょう。

耐震基準だが、結論としては旧耐震基準だからダメで、

新耐震基準だから大丈夫とは言い切れないというのが、

不動産投資家や不動産業者の言い分です

・・・・もちろん、それは正しいと言えます。

施行年   耐久震度

旧耐震基準 昭和56年以前 震度5強、

新耐震基準 昭和57年以降 震度6強

二つを比べた場合には一般的に新耐震基準の方が、強度が高いということになります。

ただし、これが唯一の絶対的な尺度ということではありません。

ある業界関係者は「旧耐震基準だから、すべてダメというわけではありません。

最低レベルの基準が一定していないというだけで、しっかりした不動産も実はあります」という意見もあります。

阪神淡路大震災では、倒壊した収益物件や家屋は、文化住宅などの旧耐震基準のものが多かったのを覚えています。

以下は、阪神淡路大震災と東日本大震災の住宅や不動産の被害の状況です。

◆阪神淡路大震災(関西圏)

大破  中破  小破   軽微・損傷無

昭和47~56年  2.32% 2.71% 8.72%  86.25%

昭和57年~   0.32% 1.33% 5.61%  92.74%

◆東日本大震災(東北6県+関東1都6県)

大破  中破  小破   軽微・損傷無

昭和47~56年  0%  0.13%  2.71%  97.16%

昭和57年~   0%  0.09%  2.52%  97.39%
(高層住宅管理業協会調べ)

阪神淡路では、旧耐震基準で比較的に大きな被害が出ていることがわかります。

ここでは示していませんが、特に昭和46年以前ではこれよりも大きな被害が出ています。

これを契機に、旧耐震基準の物件の補強が進んでいったという背景もあります。

さて万が一の場合に、「想定外」の言い訳で逃げ切ることができるか?・・・ですが、それは無理なようです。

神戸地裁(平成11年9月20日)の判決では、

阪神・淡路大震災で収益物件(マンション)の1階部分が倒壊し1階部分の賃借人4人が死傷した事故について、

マンション設置の瑕疵を認め、不動産所有者らに対して土地工作物責任を認め、7人に対して合計約1億2900万円の損害賠償を命じています。

当然というか、この収益物件の不動産投資家は、弁論の中で「想定外」を主張しました。

しかし、民法717条では、建物に瑕疵があり他人に損害を与えた場合には、不動産のオーナーが損害賠償をしなくてはなりません。

ただし、震度7という想定を大きく上回る地震だったために、

その分こそ割り引かれたものの、瑕疵による結果責任の方を重く取られて合計1億円以上の賠償金額となりました。

不動産投資の最大のリスク要因でもある大災害。

耐震補強工事では、補助が出る自治体などもあり、このタイミングに調べてみてはいかがでしょうか。

 

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