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日本の税制は個人所得について「全世界課税」を採用しており、世界のどこの国でも所得が発生した場合は日本で申告、納税する義務があります。

これは反対に海外所得がマイナスになった場合も、日本の所得から海外所得のマイナスを差し引くことができるということであり、

日本とアメリカの差をうまく利用することで節税をすることが可能となります。

不動産投資に置いては、運用としては利益が出ていても税制面では損失となることがあります。

その理由は、税法では不動産の建物部分が経費として認められるためで、税務計算では建物を法定耐用年数をもとに減価償却することが可能なのです。

また、不動産所得は給与所得など他の所得と損益通算が可能であるため、

不動産で税務上マイナスが生じた場合も、他の所得と不動産での損失とを相殺することができます。

アメリカでは、ニューヨークやサンフランシスコなどの一部の都市圏を除き、

土地と建物の評価割合は一般的に、土地:建物=2:8と言われており、中古物件でも建物の評価額は非常に高く、

減価償却の対象額は大きくなるので、節税には効果的な環境と言うことができます。

地域によっては9割が建物評価となる地域もあり、土地評価の高い日本とは対照的であると言えます。

物件購入に際し「借入」を活用する事によって、少額の資金でも減価償却額にレバレッジをかけ、節税を増大させることができます。

ただ、アメリカの銀行は現在融資にかなり消極的で、特に外国人の借入は難しいのが実態ですが、別にレバレッジをかける方法があります。

そして、日本の不動産投資と大きく違う部分があります。

日本ではアパート投資をする場合、消費財としての建物評価は下がるのみで、

売却時の土地だけの予想価格を念頭に表面利回り(=年間の家賃収入÷買い付け価格)を基準に投資を判断します。

20年も経た古い木造アパートでは

(1)テナントが嫌う、(2)転売が困難、(3)これ以上の減価償却、節税メリットもない、(4)将来の値上がり期待が持てない、

等の理由で敬遠されます。

アメリカでは、20年~30年を経た中古アパートであってもメンテナンスさえしっかりされていれば、

将来の売買価格が上昇(キャピタル・ゲイン)し、どんなに古い建物でも減価償却(家賃収入と相殺することができる)が可能です。

もしその投資家が他界しても、相続人はその時の市場価格で相続することになるので、

たとえば70万ドルの投資アパートが300万ドルの大規模アパートに変換されて相続しても、結果としてキャピタル・ゲイン課税は消滅します。

減価償却をあまり知らない方が多いのでここで改めて説明します。

例えば、2億円で店舗ビルを買って商売を始めたとします。

1年後の決済の時期が来て、2億円を100%経費として扱うことはできません。

ビルは長年に渡って使うものであり、1年限りの消耗品ではありません。

使う年数に応じて少しずつ経費として計上すべきなのですが、その分割された費用のことを「減価償却費」と呼び、損益計算書に計上されるのです。

つまり減価償却とは、購入額をある期間(耐用年数)に分けて少しずつ費用にする仕組みのことです。

そしてこの減価償却には、毎年お金が出ていかないのに税金上は経費として認めてくれる、という不動産投資家にとってとても嬉しいメリットがあります。

耐用年数とは、資産が何年ぐらい使えるのかという期間を国が減価償却を計算するために決めたもので、これは建物にも定められています。

米国の場合、米国内の物件は新築・中古・物件の構造(鉄筋・木造等)に関わらず、

居住用物件はその物件を取得してから27.5年、商業用物件は39年を耐用年数とします。

毎年上記耐用年数で割った額を減価償却費として計上、差し引くことが可能です。

しかし、もし新築ではなく中古物件を購入した場合は以下のようになります。

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減価償却費計上のメリットは下記です。

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給与所得3000万円(税率50%)の会員役員が物件を購入した場合

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前提条件(スキームによる節税効果を検証する為)
不動産の賃料及び減価償却以外の必要経費は考慮しない
5年後の不動産の売却金額は購入時と同額の6000万円とする
不動産購入手数料・譲渡手数料は考慮しない

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所得税の負担を考えてみると一目瞭然でしょう。
対策前
・1年目から5年目
3000万円×50%-279万円=1221万円
対策後
・1年目から4年目
3000万円の給与所得と▲1000万円の減価償却分を損益通算して課税所得2000万円
2000万円×50%-279万円=721万円
・5年目
3000万円の給与所得と4000万円の譲渡所得の課税の合計額
(3000万円×50%-279万円)+(6000万円ー2000万円)×20%=2021万円

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