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海外不動産への直接投資を検討する個人が増えてきました。

中長期の円安で為替差益を得ることや、節税を目的にする投資家が中心で、

ニューヨークなどの大都市や新興国の高級アパートメントを取得して賃貸するケースが増えています。

けれども、現地独特の取引慣習などリスクも少なくありません。

税務上の扱いもしっかり理解しておくことが重要です。

投資をする際にまず考えないといけないのは、減価償却がどの程度でできるのか。

日本の税制ではレンガ造りのアパートは建築から38年かけて減価償却しますが、

法定耐用年数を過ぎた物件を取得した場合、償却期間はその0.2倍に短縮されます。

1年未満は切り捨てなので、わずか7年で建物価値をゼロにできます。

償却費用が大きいため、不動産賃貸所得は赤字。

その分だけ課税所得が減り、所得税の節税につながるという計算になります。

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具体的にどれだけ節税できるかは、物件を売却するまで確定しません。

減価償却が大きい分だけ税務上の物件価値は下がっているので譲渡所得は大きくなります。

それでも取得から5年超で売却すると譲渡所得の税率は分離課税で20%。

所得税率が住民税と合わせて43%だった場合には節税メリットがあります。

放っておけば税率43%で総合課税される所得の一部を、税率20%の分離課税にできるからです。

しかし、これはあくまで机上のシナリオと言っていいでしょう。

為替はもちろん、物件の売却価格もその時々の相場に左右されるし、

何らかの理由で5年以内に手放さざるを得なくなれば、譲渡所得の税率は39%と高くなります。

そもそも物件を売却するまで、所得税の負担が重い高所得者でいられるかもわかりませんからね。

ロンドンやニューヨークは日本の法定耐用年数を過ぎても

高い資産価値を保つ建物が多く、賃貸アパートの需要も強い傾向にあります。

このため、高所得層を中心に節税目的で投資する日本人が少なくありません。

通常の場合は主な目的は資産の国際分散とし、節税は二次的な要素と考えた方が良いかもしれません。

海外不動産投資は現地での売買契約やテナント募集、

日本での税務申告のための資料づくりといった手続きで、

コンサルタント会社や税理士らの手を借りなければならず、その分コストもかさみますから。

やるなという話ではなく、そのコストを含めて利益とリスクのバランスが取れるかということです。

実際には、コンサルの質に大きな差がありますから、

任せっきりで購入する場合には注意が必要でしょう。

日本の投資家の多くが契約する国内で営業するコンサルタント会社の場合、

手数料は購入物件価格の3%前後が相場です。

加えて内装工事の手配、テナントの募集などは別途手数料がかかり、

税務申告のために現地の税理士らとも契約する必要があります。

海外不動産の売買は宅地建物取引業法の規制対象ではありませんから、

コンサルタント会社の営業に免許は不要です。

海外不動産に関するノウハウやネットワーク、サービス水準もばらつきが大きいのが事実です。

どんな業界にも似たような業者は多いのですが、

一部には言葉巧みな営業で投資家に過剰な期待を抱かせる業者が存在いますからね。

海外不動産は手数料ばかりかかって、

最終的に節税にもならない投資話が相当あるので、

きちんと自身で調査するなり多少の労力とコストをかける心構えが必要でしょうね。

最近になってからは個人が海外に資産を保有する場合、

税務手続きの負担が増えていることも知っておきましょう。

今年から年末時点で、海外に預貯金や有価証券、不動産など

合計5千万円を超える財産を保有する人に「国外財産調書」なるものの提出が義務付けれています。

不動産については賃貸アパートなど「事業用」か、別荘など「一般用」かの区別、

所在地、年末の為替レートでの資産価格を記載し、

翌年3月15日までに税務署に提出しなくてはなりません。

調書を提出していれば申告漏れが見つかっても過少申告加算税が減額されるのですが、

提出していないと同税が加重されます。

虚偽記載には罰則もあり、海外不動産の減価償却で節税をする場合、

償却対象である建物部分の資産価格の算定根拠となる資料も準備しておく必要があります。

ですが、このような作業は一度経験してしまえば要点がわかります、

他人任せにしてしまうと、この辺りのことはわかりづらいですから、

何処にどんなリスク、コストがかかるのか見えづらい部分があります。

こういった海外不動産投資は中級、上級向けの資産運用ですが、

企業オーナーなどは是非とも節税の1つのカードとして持っておきたいですね。

 

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