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Nietzsche1882

フランスでニーチェなどの哲学研究で第一人者としても知られる御年69歳の哲学博士B氏。

また同時にパリの一等地に6軒のマンションを所有し、30年間で8倍にしたものもあるなど、

数億円の上がりを得ているほどの投資センスを持っています。

フランス随一の高等師範学校ENS(エコール・ノルマル・シュペリウール)の哲学の博士でありながら、

ニーチェやスピノザの第一人者として多くの著書を持つ御年69歳のB氏。

TVやラジオにも頻繁の出演し劇作家としても活躍していて、その発言はフランスで政治的影響力も持っています。

しかしこれは「おじいちゃん」の表の顔で、裏の顔はプロ顔負けの不動産投資家。

B氏がパリ不動産で利益を出す3つの哲学を公開します。

哲学1)街の変遷を狙う

まず8倍になった物件は、B氏が30年前、独身時代にエティエンヌマルセル界隈に購入したマンション。2回に渡る町の変遷に巧く乗った例です。

購入時 1200ユーロ/平米
30年後 9800ユーロ/平米

最初の変遷は1970年代、かつてこのエリアは「パリの胃袋」と呼ばれた垢抜けない食品の問屋街だったという。

早朝から移民の老女がバケツのような鍋にスープを入れて、道端で労働者に売るような垢抜けない街。

それが1969年にパリ郊外にRungisという新たな卸問屋街が作られたことで、段々にそちらに問屋街が移り、住民の層が劇的に変化しました。

2回目の変遷は10年ほど前で、この界隈はマスコミが多かったため、印刷工場が多く夜遅くまで騒音がありました。

B氏が所有するマンションの1つの1階にも印刷工場がありました。

しかし、10年ほど前に新聞各社は広い敷地を求めて郊外へと移転、小さな印刷工場はお役目ご免となりました。

マンションの印刷工場は今では工場があったとは想像も出来ない美しい中庭になっています。

5年後、10年後の街の変遷を見据えて、場所選びをすることが大事です。

哲学2)娼婦はOK、不法移民はNG

パリに限らず言えることだが、あなたの買おうとしているマンションの近くに娼婦がいても気にすることはありません。

しかし、ドラッグや貧困が蔓延する不法移民が集っていたら、いくらお買い得でも買ってはいけません。

パリ不動産はここ数十年で全体的に値上がりをしたが、大きく値上がりした場所とそうでもない場所があります。

例えば、パリ18区の東側は、移民が家族や仲間を呼び寄せ不法移民の一大コミュニティーができています。

地下鉄駅で言うとBarbes Rochechouart(バルベス・ロッシュアール)やChateau Rouge(シャトー・ルージュ)、La Chapelle(ラ・シャペル)周辺。

近くの公園は違法ドラッグの取引の場所で、フランスにしては珍しく銃事件も起こります、日中でも歩くのを躊躇するでしょう。

この10年間パリ市が力をいれて、駅周辺に公共施設を作ったり警察官の巡回を増やしたり、再開発を推し進めているが、

問題は移民のコミュニティーが固定化してしまったことで、開発が進んでもこのようにコミュニティーが根を張ってしまえば住民の層は変化しません。

風紀の悪さは何が原因かを掴まないといけません。

不法移民に比べれば娼婦は、その場所に根を張ることはなく、ご年配の方ならば「ピガール」という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

パリ9区から18区西側に渡るヨーロッパ最大の娼婦街だったが、現在は特にピガール南部は「サウスピガール」と呼ばれお洒落な街に変化しています。

オーガニックの総菜屋やヴィンテージの専門店、フランスにしては珍しい土日のブランチが楽しめるトレンドを意識したカフェが集っていて、

自由業などの新しいタイプの富裕層がこぞって住んでいます、映画「アメリ」で有名な女優オドレイ・トトゥさんも、ここの界隈の住人。

雰囲気の良くない街も理由次第では化けるということ、風紀の悪さの原因を知ることが大事なんです。

哲学3)人の不幸を逃すな

これは、どこの国、あるいは不動産に限らずどの投資対象でも同じことでしょう。

今回の取材場所となったB氏のマンションはメゾネットになっているのですが、

1F(75平米)部分はB氏が30年前に購入したもので、2F(75平米)は9年前に購入しています。

2F部分もすでに3.5倍に値上がりしていますが、

これは上階の住人が離婚で急いでマンションを処分しなくてはならなかったために、安く購入できました。

だからこそ、リスクは限定的かつ、後のちのリターンは大きくなりやすいんです。

人の不幸は、市場価格より安く物件を入れるチャンスになります。

こうした情報は待っているだけでは入ってくるはずはありません、常日頃からの交流関係とアンテナの高さがモノを言います。

ただ単に不動産業者に相談をすれば良いというものではありません。

不動産投資というのは資産運用というよりビジネス的な要素が強いと言えるでしょう、

一般素人がすぐにできるというものではなく、ある程度の人脈(コネ)が必要になってくるんです。

 

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