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投資価値を5年で2割殖やす不動産財務

今更ですが不動産投資の魅力とは?

不動産はあらゆる産業における重要な事業基盤であると同時に、資産・負債の両面で経営・財務におけるキーファクターの一つです。いわゆる「土地神話」が崩壊して既に久しい現在において、不動産が持つ重要性とリスクは、ともに増大の一途をたどっています。市場分析や物件分析などデータをもとに根拠ある経営戦略の立案・実行を行うことでリスクをコントロールしながら運用することができます。

借金のコストは思っているより高い

まずはコスト意識を改めること。不動産投資は減価償却費と借入利息は経費に計上できますが、元本は利益として計上しなくてはなりません。元本を利益として計上するということは、当たり前ですが税引後キャッシュで準備しなければいけません。税引前で処理できるなら、PLの話だけで良いのですが、CSで調達を考えると話は変わります。実効税率と借入利率、借入期間によって借金のコストは膨らんでゆきます。詳しい事例はこちらの記事を参考にされてください。

リスク分散としての選択

異なる資産同士をポートフォリオに組み込むことから得られる分散投資のメリットは大きく、不動産もその1つの資産クラスです。米国や英国では中リスク中リターンと認識されていますが、日本における不動産のボラティリティは国債よりも低く、リターンは国債より高いというデータがあります。不動産は収益改善手段としての役割は低いのですが、7年以上保有すればダウンサイドにおいてその力を発揮する傾向があります。

買う時に考えること

現金で買うのか、ファイナンスを使って買うのか判断しましょう。現金であればどう調達するのか?そもそも現金を使う時のハードルレートや期待利回りを設定していないケースもありますが、プロジェクトごとに設定しておきましょう。

財務コストを抑える

財務コストを抑えるためにはキャッシュフロー分析を行い、適切なキャッシュ運用と流動性の確保しましょう。1棟モノになると管理コストの自由度も上がり、リスクやコストに対するコントロールを自由に設計できるようになります。

あなたにとっての出口戦略

キャッシュをプーリングして最投資するための経営資源とするのか、完全にエグジットして利益確定させるのか、オプションには自由度があります。机上の空論ではなく、根拠のあるシナリオを準備してスタートしましょう。

レバレッジを使いやすい数少ない投資手法

条件に合う物件を探すことがベストですが、機会費用を考えると条件を下げてでも投資を実行した方が資産価値が増えるケースもあり、何を優先させるのか明確にしていかなければいけません。さまざまな諸条件を定量的に判断する資料を揃え比較すれば、専門家でなくても判断の質を高めることができます。
ご興味がある方はこちらまでお問い合わせください。コンサル事例はこちらの記事を参考にされてください。

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